Grundschuld

Definition und rechtliche Grundlagen

Die Grundschuld ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1191 ff. geregeltes Recht. Sie gehört zu den Grundpfandrechten und damit zu den Realsicherheiten. Konkret ist die Grundschuld die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (der Gläubiger), eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Der Gläubiger hat das Recht, die Zwangsvollstreckung (Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung) des Grundstücks zu betreiben, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Schlüsselmerkmal: Nicht-Akzessorietät (Abstraktheit)

Das entscheidende Merkmal der Grundschuld, das sie von der Hypothek unterscheidet, ist ihre Nicht-Akzessorietät oder Abstraktheit. Das bedeutet, die Grundschuld existiert rechtlich völlig unabhängig von der Forderung (dem Kredit), zu deren Sicherung sie bestellt wurde. Diese Entkopplung hat weitreichende praktische Vorteile:

• Flexibilität: Eine einmal eingetragene Grundschuld kann nach Tilgung des ursprünglichen Kredits für die Absicherung neuer Kredite wiederverwendet werden (Revalutierung).
• Kosteneinsparung: Da die Grundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen werden muss, spart der Grundstückseigentümer erhebliche Notar- und Grundbuchgebühren.
• Einfache Übertragbarkeit: Die Grundschuld kann unabhängig von der Forderung abgetreten werden.

Die Verbindung zwischen der abstrakten Grundschuld und dem konkreten Kredit wird außerhalb des Grundbuchs durch eine vertragliche Vereinbarung, die sogenannte Sicherungszweckerklärung (auch Sicherungsabrede), hergestellt. Darin wird festgelegt, welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden sollen.

Entstehung und Eintragung ins Grundbuch

Die Entstehung einer Grundschuld erfordert einen mehrstufigen Prozess, der im Büromanagement koordiniert werden muss:

1. Einigung: Der Grundstückseigentümer und der Gläubiger (Bank) einigen sich über die Bestellung der Grundschuld.
2. Notarielle Beurkundung: Die Einigung muss von einem Notar beurkundet werden. Der Notar erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde.
3. Eintragung: Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs des zuständigen Amtsgerichts. Erst mit der Eintragung wird die Grundschuld wirksam.

Es gibt zwei Formen: die Briefgrundschuld (Regelfall laut BGB), bei der ein Grundschuldbrief ausgestellt wird, und die Buchgrundschuld (Regelfall in der Praxis), bei der die Ausstellung eines Briefes ausgeschlossen wird. Die Übertragung der Buchgrundschuld erfordert eine erneute Eintragung im Grundbuch.

Praxisbeispiel bei der Lernleicht GmbH

Angenommen, die Lernleicht GmbH möchte ihr Betriebsgelände in der Schillerstraße 42 um eine neue Lagerhalle erweitern. Die Kosten belaufen sich auf 1.000.000 €. Die Stadtsparkasse München gewährt ein Darlehen, verlangt aber eine erstrangige Grundschuld auf das Betriebsgrundstück. Frau Weber beauftragt einen Notar, der die Grundschuldbestellung über 1.000.000 € beurkundet und die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Nach 15 Jahren ist das Darlehen getilgt. Die Grundschuld bleibt aber im Grundbuch stehen. Fünf Jahre später benötigt die Lernleicht GmbH einen neuen Kredit über 300.000 € für die Modernisierung der IT. Statt eine neue Grundschuld eintragen zu lassen, kann sie die alte, nun freie Grundschuld als Sicherheit für den neuen Kredit verwenden, indem eine neue Sicherungszweckerklärung unterzeichnet wird.

Verwandte Begriffe

• Hypothek
• Grundbuch
• Realsicherheit
• Sicherungszweckerklärung
• Nicht-Akzessorietät