Grundschuld
Ein Grundpfandrecht, das ein Grundstück zur Sicherung einer Geldforderung belastet. Sie ist nicht-akzessorisch und daher flexibel einsetzbar.
Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB)
- Definition: Ein Grundpfandrecht, das ein Grundstück in der Weise belastet, dass aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme an den Gläubiger zu zahlen ist.
- Systematik: Realsicherheit (Immobiliarsicherheit), abstraktes (nicht-akzessorisches) Sicherungsrecht.
- Abstraktheit / Nicht-Akzessorietät:
- Die Grundschuld ist in ihrem Bestand rechtlich von der gesicherten Forderung unabhängig.
- Die Verbindung zur Forderung wird durch eine schuldrechtliche Sicherungszweckerklärung hergestellt.
- Vorteil: Hohe Flexibilität. Nach Tilgung der Forderung entsteht eine Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB), die für neue Kredite revalutiert werden kann. Dies spart Transaktionskosten (Notar, Grundbuchamt).
- Entstehung: Dingliche Einigung und Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs (§ 873 BGB). Erfordert notarielle Beurkundung (§ 1192 Abs. 1 i.V.m. § 1115 BGB, § 29 GBO).
- Formen:
- Briefgrundschuld: Gesetzlicher Regelfall (§ 1116 Abs. 1 BGB). Übertragung durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefes (§ 1192 Abs. 1, § 1154 BGB).
- Buchgrundschuld: Praxisüblicher Regelfall. Brieferteilung wird ausgeschlossen (§ 1116 Abs. 2 BGB). Übertragung erfordert Einigung und Eintragung im Grundbuch.
- Verwertung: Durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück (Zwangsversteigerung, § 1147 BGB).
- Abgrenzung zur Hypothek: Die Hypothek ist akzessorisch und damit unflexibler, weshalb die Grundschuld in der Bankpraxis dominiert.
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